Steuerermäßigung für energetische Sanierung (§ 35c)
Wohnen · Deine Energie
Hast du dein selbstbewohntes Haus oder deine Wohnung energetisch saniert und die Kosten selbst getragen, zieht das Finanzamt über drei Jahre 20 % davon direkt von deiner Steuer ab (§ 35c EStG): 7 % im Jahr, in dem die Maßnahme fertig wird, 7 % im Jahr darauf und 6 % im dritten Jahr. Die Höchstbeträge sind die Ermäßigung, nicht die Kosten, die du haben darfst: bis 14.000 € in den ersten beiden Jahren und bis 12.000 € im dritten — zusammen höchstens 40.000 € je Objekt, was 200.000 € Aufwand entspricht. Begünstigt sind nur die im Gesetz aufgezählten Maßnahmen, etwa Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern, Außentüren oder der Lüftung, Erneuerung der Heizung, Einbau digitaler Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungen, die älter als zwei Jahre sind. Für die Kosten eines Energieberaters gibt es abweichend 50 %. Wichtig: Abgezogen wird von der tariflichen Einkommensteuer, vermindert um deine sonstigen Steuerermäßigungen — wer keine Einkommensteuer zahlt, hat davon nichts. Eine Eigentumswohnung zählt genauso wie ein ganzes Haus (§ 35c Abs. 5). Das Objekt muss bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein (gerechnet ab Beginn der Herstellung), dir gehören, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen und in jedem der drei Jahre ausschließlich von dir selbst bewohnt werden — eine vermietete Einliegerwohnung schließt das aus, unentgeltlich überlassene Teile dagegen nicht. Ein Fachunternehmen muss die Arbeiten ausführen und dir eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellen; die technischen Mindestanforderungen stehen nicht im Gesetz, sondern in einer eigenen Rechtsverordnung. Entscheidend ist die Wahl je Maßnahme: Nimmst du für dieselbe Maßnahme ein zinsverbilligtes Darlehen oder einen steuerfreien Zuschuss (etwa die KfW-Heizungsförderung), die Förderung nach § 10f oder die Steuerermäßigung nach § 35a in Anspruch, ist § 35c dafür ausgeschlossen — andere Maßnahmen am selben Haus bleiben möglich. Die Regelung ist befristet: Sie gilt nur für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen wurden.
Rechtsgrundlage
§ 35c EStG (befristet: § 52 Abs. 35a — Beginn nach 31.12.2019, Abschluss vor 1.1.2030)
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Stand: 2026-07-15
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